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[칼럼] 비사업용토지 세금 커진다는데…대비책은?

[칼럼] 비사업용토지 세금 커진다는데…대비책은?

기사승인 2021. 09. 10. 06:00
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△김대경 하나은행 자산관리지원유닛 상속증여센터 세무사
올해 초 LH직원의 투기 사태 등으로 인해 정부는 지난 3월 29일 부동산 투기근절 및 재발방지대책을 내놓으며 비사업용토지에 대해 양도시 중과세를 적용하기로 했다.

현재는 2017년 1월 1일 이후 양도 분에 대해서는 당초 취득일부터 보유기간을 기산하는 방안에 따라 공제를 받아왔지만, 개정안에 따르면 2022년 1월 1일 이후 양도분부터는 장기보유특별공제를 전혀 적용하지 않도록 개정된다. 장기보유특별공제란 소득세법에 따라 보유 기간이 3년 이상인 토지나 건물에 대해 양도소득 금액을 산정할 때 일정액을 공제해 계산하는 제도다.

또한 비사업용 토지에 대한 세율도 기본세율에 10%포인트를 가산해 적용하던 것을 2022년 1월 1일 이후 양도분부터는 20%포인트 가산해 적용하게 된다.

이처럼 빠르게 법안이 바뀌면서 특히 비사업용 토지에 대한 세금 부담이 커질 수 있어, 전문가의 조언을 통한 대책이 필요하다. 만약 비사업용 토지를 일정 기간동안 사업용도로 활용했다면, 중과세 대상이 되는 것을 피할 수도 있다.

비사업용토지는 양도 당일에 사업용으로 사용한 기간에 대한 요건을 충족할 경우에는 사업용토지가 될 수 있다. 다시 말해 당장 양도일 현재에는 사업용으로 사용하고 있지 않다고 해도, 보유기간 중 일정기간 이상을 사업용으로 사용했다면 사업용 토지로 인정받을 수 있는 것이다.

사업용 토지로 인정받기 위해서는 일단 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사용하거나, 양도일 직전 3년중 2년 이상을 직접 사업에 사용해야한다. 아니면 전체 보유기간 중 60% 이상을 직접 사업에 사용하면 된다.

다만 용도별로 인정 기준이 다르다. 농지는 재촌(사실상 거주) 및 자경(자기 노동력에 의해 재배)을 해야한다. 부재지주는 본인이 농지 소재지에 거주하면서 직접 경작을 하면 사업용 기간에 해당된다. 그러나 농지 소유주가 근로자인 경우에 총급여가 연간 3700만원 이상이거나 자업영자로서 사업소득(부동산 임대소득은 제외)이 연간 3700만원 이상인 경우에는 해당연도에 대해서는 자경을 인정하지 않는다.

임야의 경우에는 재촌만 해도 사업용으로 인정받을 수 있으므로 임야 소재지나 연접지역으로 가서 거주를 하면 사업용 기간으로 인정받을 수 있다.

이처럼 비사업용토지 요건에 대한 판단은 여러가지 변수가 존재한다. 토지의 종류와 사용 용도도 매우 다양하기 때문에 각 토지의 용도 및 상황별로 정밀한 판단이 요구된다. 따라서 반드시 전문가의 자문을 받고 대비책을 세워야 한다.

만일 사업용으로 요건을 갖추기 어렵다고 판단된다면 중과세가 적용되기 전에 미리 처분하는 것을 고려해 볼 필요가 있다. 2021년 말까지 양도 분에 대해서는 장기보유특별공제도 적용해주고 세율도 기본세율에 10%만 가산해 적용되기 때문에 바뀔 예정인 세제에 따라서도 세금 부담이 줄어들 것이다.
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