[장용동 칼럼] 총체적 난국인 주택시장을 수습하는 길

장용동 대기자

연일 발표되는 정부의 고강도 주택시장 안정 대책과 달리 시장은 엇박자다. 최근만 해도 12만가구에 달하는 수도권 신규택지개발계획 발표에 이어 강력한 대출 규제, 사전청약 물량 확대, 심지어 기준금리 인상까지 굵직한 시장안정 대책들이 나왔지만 뒤돌아볼 틈도 없이 서울 아파트값은 물론 전월세가 강한 오름세를 타고 있다. 서울의 6~8월 비수기 아파트 상승률은 지난해 동기의 4배가 넘는 2.24% 수준이다. 수도권은 서울의 2배를 넘는 무려 4.81%가 올라 가파른 상승세다. 오죽하면 정부가 주거용 오피스텔 등 비아파트 공급 활성화까지 들고 나왔을까. 그동안 장사꾼 취급하며 도외시해왔던 주택건설업계 수장들을 노형욱 국토부 장관이 만나 공급 확대를 독려하고 아킬레스건인 고분양가 심사개선 등으로 달래는 모습은 애처롭게까지 느껴질 정도다.

정부와 여당의 현실감각 부족 탓이다. 부동산을 잡겠다는 막무가내식 정책에 이념만을 강조하다 보니 4년 동안 시장은 헝클어지고 오히려 가진 자들만 더 득을 보는 역설의 길로 접어든 것이다. 현장에서 벌어지고 있는 집값 상승의 메커니즘을 정확히 진단하고 현실성 있는 대안과 함께 정책 실행에 강한 믿음이 우선인데 이념으로 진단하고 25번의 무대포식 대책만 내놓는 사이에 시장의 신뢰를 잃고 공정철학은 공허한 메아리가 된 것이다.

당장 서울의 웬만한 중대형급 아파트단지를 현장 점검해 보면 매매는 물론 전월세 매물이 극히 부족함을 실감할 수 있다. 1800가구 정도의 대단지에서 매물이 고작 5~6개 나올 정도다. 그러다 보니 거래가 급감하면서 가격이 고공 행진하는 이상 현상이 벌어질 수밖에 없다. 집주인은 안 팔아도 그만이라는 식이다. 공급자 주도시장이 형성되다 보니 수요자인 매입자는 매 웃돈을 주고라도 사야 하는 판국이다. 전월세 시장도 마찬가지다. 지난해 7월 새 임대차법이 시행을 기점으로 매물이 감소, 수도권 전셋값은 지난해 무려 10.23% 올랐고 올해의 경우 지난해 상승률을 이미 넘어선 10.26%의 급등세다. 내년에는 2년 전세 연장 만기가 돌아오니 재차 홍역을 치러야 할 처지다. 이런 와중에 홍남기 부총리 등 부처 수장의 집값 고점론 발언에 이어 향후 3~5년, 그것도 불투명한 사전청약과 부실한 공급계획 발표 등으로 대응하는 정부의 대책이 시장에 먹힐 리 없다. 오히려 먹히지 않는 게 당연하다.

지금부터라도 서둘러 매물이 돌 수 있도록 길을 열어줘야 한다. 재건축 대상 아파트 의무거주기간 폐지가 전세 매물 공급에 숨통을 텄듯이 반시장적 정책을 시급히 유예 내지는 폐지해야 한다. 일단 시장 신뢰를 회복하는 게 우선이다. 이어 원점으로 돌아가 공정경제를 달성할 수 있는 중장기 로드맵을 다시 짜는 게 순리다. 양도세, 취득세 중과를 풀어 매물이 나오도록 유도하는게 시급하다. 다주택자 매물이 시장에 나오도록 해 임대매물을 늘려야 놓친 게도 구럭도 찾을 수 있다. 일단 세금 중과조치를 유예하고 재차 시간을 주는 것도 방법이다. 30평형대를 팔아 20평형대도 못 사면 누가 집을 팔겠는가. 집을 판 일정 규모의 자본 소득으로 스스로 노후 생활이 가능하다면 세금 보조가 필요치 않으니 그것 역시 주거복지다. 임대차 관련 3법의 시행도 유예하는 게 맞다. 전월세 상한제를 비롯해 신고제, 계약갱신청구권제도는 임대매물이 차고 넘칠 때 할 수 있는 제도다. 가야 할 길은 맞으나 현재와 같은 상황에서는 아니다.

외곽 엉뚱한 곳의 공급대책 역시 과감히 수정해 서울 등 수도권 구도심 개조작업에 박차를 가해야 한다. 시대가 변한 만큼 복합개발과 용적률 증가 등을 통해 편리하고 고기능의 주택을 도심에 대량 공급하는 대안이 화급하다. 재건축과 재개발사업 활성화를 두려워할 이유가 없다. 궁 즉 통이다. 독단이 아닌 전문가들의 의견을 결집, 단기 및 중장기 대책을 범정부적으로 수립해 벌여놓은 난국을 수습하는 것이 옳고 그게 시장을 안정시키는 길이다.