연말 추가 전세대책이 표준임대료?...“본격 도입은 무리”

신규계약과 갱신계약 차이 벌어져...정부 고심
"데이터 분석과 시범사업에 상당한 시간 필요"

서울 아파트 단지 전경./연합

정부가 연말까지 추가 전세대책을 내놓겠다고 예고하면서 ‘표준임대료’ 도입 여부가 초미의 관심사로 떠오르고 있다.

26일 국토교통부에 따르면 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 15일 정부서울청사에서 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에서 “일부 갱신계약과 신규계약 간 격차가 확인되는 등 시장에 대한 종합적인 점검과 보완 대응이 필요하다”며 “전월세 가격의 안정과 시장의 어려움을 완화할 수 있는 방안을 연말까지 내놓겠다”고 밝혔다.

홍 부총리가 보안이 필요하다고 지적한 부분은 전세 신규계약과 갱신계약의 보증금 차이가 크게 벌어지는 ‘이중가격’ 현상을 말한다. 지난해 8월 임대차 3법 시행 후 전월세상한제로 전세계약 연장 시 전세보증금을 올릴 수 있는 폭이 5%로 제한되면서 집주인들이 신규계약부터 값을 크게 올려 갱신계약과 가격 차가 크게 나기 시작했다. 실제 서울 강남구 은마아파트 전용 84.43㎡의 경우 지난달 24일 10억5000만원에 신규 전세계약이 체결됐지만, 불과 이달 8일에는 5억1450만원에 전세계약 연장돼 같은 단지임에도 가격이 2배 이상 벌어졌다.

현재로서 이러한 현상을 진정시킬 방법은 마땅히 없는 상황이다. 정부가 새로운 카드의 필요성을 고민하게 되면서 나온게 신규계약에 상한선을 둬 가격 상승을 통제하는 ‘표준임대료’인 것이다.

표준임대료 도입은 이미 지난해 임대차 3법 입법과정에서 논의된 바 있다. 그러나 전월세 신고제 시행부터 돼야 한다는 이유로 논의가 보류됐다. 그러나 지난 6월부터 전월세 신고제가 시행된 만큼 거래 정보를 토대로 표준임대료를 책정을 시도할 수 있게 됐다. 국토부는 11월쯤 축적된 거래 정보를 토대로 지역·시점별 임대물건 예상 물량과 지역별 계약 갱신율, 임대료 증감률 등을 공개할 예정이다.

다만 전문가들은 표준임대료 제도의 조속한 도입은 어렵다는 입장이다. 전월세 신고제가 본격 시행된지 몇달 안 된 상황에서 데이터를 분석하고 표준임대료를 산정하기에는 시간이 부족해서다. 표준임대료가 시행되면 각 지자체가 주변 시세 등을 고려해 적정 수준의 표준임대료를 산정해야 하는데, 지자체들이 용역을 발주해서 시범사업을 하는 데만 최소 수년이 걸린다.

또 주택 시장에서 임대차 매물이 충분히 공급되지 않는 한 임대료 통제정책은 전월세 물량 감소 이어질 것이란 반대의 목소리를 넘어야 한다. 공급을 중심하는 전문가들은 표준임대표 도입보다 다주택자 양도세 완화부터 시행해서 전월세 물량부터 늘려야 한다고 주장한다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “양도세 강화로 전월세 매물이 줄어든 상황에서 표준임대료 정책은 거래량을 더 줄일 우려가 있다”며 “임대차 3법 같은 우를 범하지 말고 신중히 검토해야 한다”고 말했다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “구체적인 내용이 나와봐야 표준임대료가 얼마나 효과적일지 알 수 있다”면서 “표준임대료를 시행하려면 최소 4년간 특정지역을 시범지역으로 정해놓고 시행해 결과를 보고 정책을 추진해야지 그러한 과정 없이는 정책 효과를 기대할 수 없다”고 지적했다.