[장용동 칼럼] 부동산 정책의 게임 체인지, 또 불안하다

우리는 땅 위에 태어나 그 위에서 삶을 영위하며 결국 땅이라는 부동산으로 들어간다. 인간과 부동산은 그야말로 불가분의 관계다. 이러한 부동산을 최유효 이용원칙에 근거하여 합리적으로 이용과 개발, 보전하여 모든 국민이 골고루 혜택을 볼 수 있도록 구현하는 수단이 바로 부동산 정책이다. 따라서 부동산 정책은 사회생태를 올바로 구현할 수 있도록 아주 세심한 배려가 절대적으로 필요하다. 더구나 다양한 경제적 변수는 물론 인간의 심리적인 요인까지도 연관된 만큼 정책 수립과 집행, 그리고 이에 따른 부작용까지도 철저히 검토치 않으면 목적과 달리 전혀 엉뚱한 결과를 낳는다.

문재인 정부의 부동산 정책은 바로 이러한 기본 메커니즘을 무시한 채 단순히 이념적 정책만 밀어붙여 최악의 집값 폭등이라는 참사를 빚은 것이다. 가진 자를 공격 대상으로 삼아 다주택자를 지목하고 집값 상승의 주범으로 몰아붙인 결과다. 여기에 브레이크가 걸리지 않자 임대사업자, 나쁜 집주인 등으로 공격 대상을 확대하고 재차 세금폭탄으로 짓눌러 버리고자 한 것이다. 이에 시장이 반발하자 독단적 반사 정책은 더 강해졌고 26번의 정책이 나올 때마다 도리어 가격이 상승하는 기현상(?)을 빚어졌다. 지난 4년 동안 급등한 집값, 전세가로 온 국민이 몸살을 앓은 데 이어 오는 3월에는 10% 이상 오른 공시지가에 더해 재차 공동주택 공시가가 크게 올라 또 한 번 부동산 세금 파동이 불가피한 상황이다. 성급하게 질러댄 임대 3법의 후유증 역시 재차 강하게 밀어닥쳐 약자인 세입자 피해가 우려된다.

오는 3월 대선에 거는 국민적 기대가 큰 이유가 여기에 있다. 부동산 시장이 안정되어 집값, 전세금 걱정 없이 손쉽게 주거를 해결할 수 있길 국민은 원하고 있다. 감내할 수 있는 적절한 세금과 원하는 곳에 집을 장만할 수 있고 모은 자금에 일부 대출을 받으면 내 집 마련과 집을 늘려갈 수 있는 소위 주거 사다리가 제대로 작동하길 바라고 있다. 젊은이나 신혼부부, 주거약자들이 외곽으로 밀려나는 현실을 극복할 수 있길 간절히 소망하고 있는 게 현실이다.

하지만 이같은 기대는 여전히 난망이다. 설익은 공약을 남발, 되레 제2의 시장 불안을 걱정해야 할 판이다. 정권이 바뀌는 게임체인지 시기는 시장 불안이 극심한 게 부동산의 기본 생리다. 죄이면 풀고 풀었으면 조이는게 정책의 기본 메커니즘이어서 그에 따라 시장은 춤을 추기 마련이다. 이번 정권교체시기도 다분히 이 같은 현상이 빚어질 공산이 크다. 규제 일변도의 정책 부작용이 봇물 터지듯 쏟아졌기 때문에 게임체인지 룰이 그대로 적용될 가능성이 크다.

여기에 더해 여야 대선 후보는 물불 안 가리는 공약이 재차 화약고가 될 가능성이 크다. 이재명 더불어민주당 대선후보는 개발이익 100% 환수와 국토보유세를 내내 주장해왔었다. 그러던 이 후보가 돌변, 다주택자 양도세 중과 한시적 완화를 비롯해 종부세 완화, 공시가격 재검토, 취득세 기준 상향, 민간 재개발 활성화 등을 발표한 데 이어 심지어 그린벨트 부분적 훼손까지 인정하는 등 이른바 우 클릭 공약을 마구잡이로 내걸어 극히 혼란스럽기까지 하다.

이는 한결같이 부동산시장을 자극할 만한 폭발력을 지닌 것들이다. 아무리 선거판이고 정권 인수위에서 돌변할 수 있다지만 쉽사리 거론해서는 안 되는 것들이다. 그야말로 완전 자유시장 정책의 표본이긴 하지만 현재와 같은 상황에서 앞뒤 전후 상황 판단 없이 무분별하게 거론하는 것은 무리다. 다주택자들이 투기꾼이 아니라 임대주택을 공급하는 공급자라는 시각 교정이 더 우선이다. 임대시장이 안정되어야 매매수요가 줄고 가격이 안정되며 공공의 역할은 한계가 있음을 깨닫는 게 더 중요하다.

부동산경제의 기본 원칙을 제대로 파악하지 못한 채 이념에 함몰되어 정책을 내걸고 시행하다 보니 걷잡을 수 없이 부작용만 생기고 경제는 멍들며 시장은 꽁꽁 얼어붙는 과오가 반복될까 두렵다.