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한은 “집값 안정시키려면 공급 확대해야”…대출 규제 완화, 서울 집값만 높여

한은 “집값 안정시키려면 공급 확대해야”…대출 규제 완화, 서울 집값만 높여

기사승인 2022. 05. 23. 12:00
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우리나라 주택, 변동성 낮고 가격 상승률 높아
주택 수요 수도권 중심으로 높은 수준 유지
한국은행
주택가격을 안정화시키기 위해서는 대출 규제 등 수요에 중점을 둔 정책보다 공급을 확대하는 정책이 효과적이라는 분석이 나왔다. 인구와 경제력이 수도권에 집중되고 있어, 대출 규제 완화 등이 지방-수도권 주택가격 차이를 벌리는 것으로 관측됐기 때문이다.

23일 한국은행은 ‘BOK 이슈노트 자산으로서 우리나라 주택의 특징 및 시사점’을 발표했다. 한은은 보고서를 통해 자산가치 측면에서 우리나라 주택의 특징을 살펴보고, 정책 변화가 주택의 자산가치에 미치는 영향을 분석했다.

한은은 우리나라 주택이 주요국 주택이나 국내 다른 자산보다 상대적으로 변동성이 낮고 가격 상승률이 높다고 판단했다. 지역별로는 서울, 유형별로는 아파트에서 변동성 대비 가격 상승률이 높았다.

또한 OECD 회원국 중 주택시장의 아파트 비중은 1위를 기록하는 등 주택의 동질성이 높은 특징이 발견됐다. 아파트는 단독주택에 비해 구조, 입지의 동질성이 높고 매물이 풍부하기 때문이다. 주택의 가치저장능력, 매매용이성 등이 있다는 얘기다.

한은은 우리나라에서 아파트가 우수한 가치저장수단으로 인식되는 이유로 △도시화·집적으로 인한 안정적 수요 △재개발·재건축 등에 따른 차익 기대 및 불충분한 재고 △아파트 고유의 특징 등을 꼽았다.

인구고령화에도 불구하고 수도권을 중심으로 인구와 경제력이 집중되면서 주택 수요가 높은 수준을 유지하고 있기 때문이다. 지식산업 위주 산업구조 변화 등을 감안하면 수동권 집중 현상은 더 심화될 가능성이 있다고 봤다.

우리나라 주택은 노후화될수록 재개발·재건축 기대가 강해지면서 가치가 상승하는 것으로 나타났다. 특히 서울지역 아파트는 재건축을 통한 시세차익 가능성이 높아 가치저장, 저축수단으로 유리했다. 재건축 수명이 30~50년으로 정형화돼 있는 점도 투자하기가 용이한 점으로 꼽힌다.

한은은 주택시장의 정책충격 영향을 분석한 결과, 주택공급이 명확하게 자산가치 하락 효과로 이어졌다고 밝혔다. 수요측면에서는 서울에서만 조달비용 상승이 자산가치에 영향을 미친 것으로 나타났다. 다만 대출규제 완화는 서울지역 아파트의 자산가치는 높이고 지방 아파트의 자산가치는 하락시켰다.

이에 한은은 주택가격 안정을 위해 장기적 관점에서 주거복지에 중점을 둔 일관된 공급정책이 필요하다고 조언했다. 자산가치의 과도한 상승을 억제하는 것이 중요하다는 이유에서다.

한은 관계자는 “우리나라의 아파트 중심 공급정책은 짧은 시간에 많은 양을 공급할 수 있는 장점이 있지만, 주택시장의 동질성이 심화되면서 다양한 주거서비스 수요를 만족시키지 못한다”며 “주택의 다양성을 높이는 방안을 모색해야 한다”고 말했다.

이어 “금리나 대출 규제 등 수요를 관리하는 정책은 지역에 따라 효과가 다르게 나타나지만 공급정책은 효과가 상대적으로 뚜렷했다”며 “공급정책을 통해 선호지역이 다양화된다면 주택의 자산가치 안정에 기여할 가능성이 있다”고 덧붙였다.


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