재건축 부담금 완화… 정비사업 숨통 트나

재건축 부담금 예정액 5000만원→720만원으로
주택 장기 보유자면 추가 감면
아파트 단지 절반이 부담금 면제
시장 활성화 효과 놓고 전문가 의견 엇갈려
국회 통과 여부도 '변수'

권혁진 국토교통부 주택토지실장이 29일 오전 세종시 정부세종청사에서 재건축부담금 합리화 방안 및 개선 효과를 설명하고 있다. /사진=연합

정부가 29일 안전진단 강화, 분양가상한제 등과 함께 그동안 재건축을 가로막는 '3대 대못'으로 불린 재건축초과이익환수제(재초환) 완화 방안을 내놓으면서 재건축 사업에 숨통이 트일 지 관심이 모아지고 있다.

국토교통부가 이날 발표한 '재건축 부담금 합리화 방안'이 시행될 경우 현재 84곳에 달하는 부담금 대상 단지는 46곳으로 줄고, 1억원 이상 부과 단지는 19곳에서 5곳으로 크게 줄어들 전망이다. 3000만원 초과~1억원 미만 부과 단지는 20곳에서 9곳으로, 1000만원 초과~3000만원 미만 부과 단지는 15곳에서 8곳으로 줄어든다.

특히 재초환 부담금이 면제되는 단지는 38곳으로 절반에 가까운 단지가 아예 부담금을 내지 않아도 된다. 특히 지방의 경우 32개 부과 단지 중 21곳이 면제받게 된다. 국토부는 "남은 지방 단지 11곳의 경우에도 1000만원 미만인 곳이 6곳이고 1000~3000만원인 곳이 4곳"이라고 설명했다.

수도권 지역 역시 이번 조치의 혜택을 받을 전망이다. 현재 1억원 이상 재초환 부담금이 예정된 단지(19곳) 중 14곳은 1억원 미만으로 부담이 감경될 예정이다.

국토부에서 시뮬레이션을 한 결과에 따르면 기존 부담금 예정액 5000만원을 통보받은 A아파트는 부과 기준 현실화와 개시 시점 조정, 공공기여 감면 등 달라진 3대 요건을 적용했을 때 조합원 1가구가 부담해야 할 금액이 720만원까지 낮아진다. 여기에 10년 이상 주택을 갖고 있었던 장기보유자라면 추가로 50% 감면된 360만원만 부담하면 된다. 이 경우 감면율은 93%에 달한다.

1억8000만원을 통보 받은 서울 강북의 B아파트도 개선안을 적용하면 부담금이 8000만원까지 떨어진다. 여기에 10년이상 장기보유 혜택까지 추가하면 부담금은 4000만원까지 낮아져 당초 부담금의 3분의 1 수준의 부담금을 내게 된다.

다만 이같은 부담금 산정액수는 예정액으로, 준공시점 실제 부담하게 되는 액수는 달라질 수 있다. 권혁진 국토부 주택토지실장은 "사업승인이 나면 예정액이 통지되는데 실제 준공시점까지 집값이 어떻게 변화하느냐에 따라 최종 부과금은 달라질 수 있다"고 말했다.

이번 조치에 대한 평가와 재건축시장 활성화 효과에 대해선 전문가들 사이에서도 의견이 엇갈리고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "과다한 부담금 부과로 재건축 사업이 위축되거나 지연되는 부작용을 줄일 수 있고 장기적으로 서울 등 도심 주택공급 확대에도 긍정적인 효과 발휘가 예상된다"며 "지방과 수도권 외곽 등지에선 부담금을 내지 않는 단지들이 나올 것으로 보여 일부 재건축 단지의 정비사업 속도 개선이 기대된다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 "정부의 이번 조치는 재초환 제도의 개선을 위한 한 걸음으로 볼 때 매우 긍정적"이라며 "장기적으로는 재초환 자체의 폐지까지 포함한 제도 개선이 논의될 필요가 있다"고 강조했다.

다만 이번 재초환 완화책이 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이라는 의견이 적지 않다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "막혀있던 재건축 사업에 숨통이 다소 트이겠지만, 조합원들은 재초환제 유예 혹은 폐지를 희망하고 있어 기대치의 차이가 크다"면서 "지금은 경기 악화와 물가 상승, 금리 공포 국면으로 개발 재료에 둔감한 시기이기 때문에 재건축 시장의 반전을 기대하기는 어려울 것"이라고 말했다.

권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 "부과 기준시점을 사업시행인가 시점까지는 조정하고 최고 부과율도 30% 정도로 내렸으면 정부의 기대효과를 더 높일 수 있을 것"이라면서 "양도세 최고세율도 45%인데 이익의 50%를 부담시키는 것은 과도하다"고 지적했다.

이번 조치가 실제 현장에 적용되기 위해서는 국회 통과가 필수적이다. 정부가 이날 내놓은 재초환 완화 조치가 법 개정 사항이기 때문이다. 따라서 국회 통과 여부도 최대 변수로 떠올랐다. 익명을 원한 한 부동산 전문가는 "여소야대 국면에서 규제 완화에 반대하는 야당의 동의를 구하기가 쉽지 않을 것"이라고 말했다.