‘노도강’ 아파트값 급락…“서울 외곽도 규제지역 풀 때”

서울 전체 평균보다 가파른 하락세
대출 제한 완화해도 '역부족'
기준금리 오르면서 거래 더 위축
"정부, 과감한 규제 완화 필요"

서울 노원구 일대에 들어선 아파트 단지들 모습.. /제공=노원구

가파른 금리 인상과 경기 침체 여파로 서울지역 아파트값 하락세가 가팔라지고 있다. 정부가 부동산 시장 경착륙을 막고 거래 정상화를 위해 규제를 완화했지만 금리 인상 충격을 상쇄하기엔 역부족이라는 평가가 많다. 이에 시장에선 집값 하락 폭이 큰 서울 외곽에 한해서라도 일단 규제지역 족쇄를 푸는 등 보다 과감한 규제 완화가 필요하다는 지적이 나오고 있다.

28일 업계 등에 따르면 '노도강'(노원·도봉·강북구) 등 서울 외곽지역 집값은 대출 제한 완화 등 정부의 규제 완화 정책에도 불구하고 급락을 면치 못하고 있다. 서울 아파트값 변동률(한국부동산원 통계)은 지난 10월 24일 -0.28을 기록한 후 31일 -0.34%, 11월 7일 -0.38%, 14일 -0.46%, 21일 -0.52%를 기록하는 등 가파른 하락세를 보이고 있다. 특히 지난주 변동률 -0.52%는 2012년 5월 부동산원 시세 조사 이래 역대 최대 낙폭이다.

'노도강' 지역은 아파트값 하락세가 더 가파르다. 같은 기간 노도강 아파트값은 -0.37%→ -0.41%→ -0.53%→ -0.68%→ -0.81%로 서울지역 전체 평균보다 더욱 큰 낙폭을 보였다. 강남4구(-0.43%)와 '마용성'(-0.41)% 등 서울 내 다른 자치구에 비해서도 하락 폭이 두드러졌다.

주택시장 경착륙을 막기 위해선 서울 외곽지역을 부동산 규제지역에서 풀어줘야 한다는 의견이 적지 않다.

정부는 올해 3차례에 걸쳐 서울과 경기 4곳만 남겨두고 모두 규제지역을 해제했다. 지난해만 해도 한 곳도 풀지 않았던 규제지역을 대폭 해제한 것이어서 시장에서 이례적이었다는 평가를 받기도 했다. 규제지역 해제로 다주택자 양도소득세 중과 등 규제가 더 이상 적용되지 않기 때문에 시장에선 거래 활성화를 점치기도 했다. 하지만 잇단 기준금리 인상 영향으로 주택 수요자들의 관망세가 더욱 짙어지면서 거래는 더욱 위축됐고 이후 시장은 더욱 얼어붙었다.

시장에선 거래 활성화를 위해선 영향력 있는 '서울'의 규제를 풀어야 한다는 목소리가 크다. 신규 진입 및 갈아타기 수요가 가장 많은 곳인 만큼 서울을 풀면 매수자들이 움직일 수밖에 없다는 예상에서다. 서울 전역에 대한 규제지역 해제가 어렵다면 '노도강' 등 외곽지역이라도 우선 푸는 것도 방법이라는 지적도 많다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 "현재 주택시장은 금리 발작이 진행 중으로 금리 인상 랠리가 마무리되기 전까지 거래 회복은 쉽지 않을 것"이라며 "서울도 최근 들어 낙폭이 큰 노동강 등 강북권 일부 지역에 대해 규제지역 해제를 검토할 필요가 있다"고 말했다.

하지만 일각에선 섣불리 규제를 풀었다가 다시 집값이 과열될 수 있다는 우려도 나온다. 서울은 2016년 전역이 조정대상지역으로, 2017년 전역이 투기과열지구로 지정돼 5~6년간 규제지역으로 묶여 있다. 강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 마용성(마포·용산·성동구) 등은 투기지역으로 지정돼 '3중 규제'를 받고 있다.

송승현 도시와경제 대표는 "규제지역 완화와 재개발·재건축 이슈 등이 맞물릴 경우 서울 집값이 상승 반전할 가능성도 열려 있다"고 말했다.