서울 아파트 올해 공시가 두자릿수 하락 전망…보유세 부담 줄듯

작년 아파트 실거래가 급락 영향
3월 17일 공시가격 공개

서울 잠실 일대에 들어선 아파트 단지들 모습. /정재훈 기자 hoon79@

올해 3월 발표되는 서울 아파트 공시가격이 두자릿수의 하락을 기록할 것으로 보인다. 지난해 집값이 급락한 데다 올해 현실화율(시세 반영률)도 2020년 수준으로 낮추기로 하면서 가격 하락에 현실화율 인하 효과까지 더해지기 때문이다. 이에 따라 보유세 부담도 줄어들 전망이다.

19일 국토교통부와 한국부동산원에 따르면 올해 공동주택 공시가는 지난해보다 큰 폭으로 떨어질 것으로 예측된다. 지난해 실거래가가 크게 하락한 데다 현실화율 인하까지 더해져서다.

지난해 1∼11월 서울 아파트 실거래가 지수는 누적 18.86% 떨어졌다. 2006년 조사 이래 역대 최대 낙폭이다. 여기에 12월에도 약세가 이어지고 있는데 12월 잠정치인 2.95% 하락을 감안하면 연간 누적 하락치는 20%에 육박할 전망이다.

2021년도에 발표한 공시가격부터는 집값 상승분 외에 공시가격 로드맵에 따른 현실화율 제고분도 반영됐다. 전문가들은 올해 서울 공동주택 공시가격은 10% 이상, 두자릿수 하락률이 나올 것으로 예상한다. 지난해 경기·인천 등 수도권과 지방 아파트값도 낙폭이 컸던 만큼 전국 기준 공시가격도 두자릿수 하락이 나올 가능성이 크다.

특히 정부가 현실화율을 2020년 수준으로 낮추기로 하면서 집값 낙폭 이상으로 공시가가 내려갈 것으로 보인다. 공동주택 현실화율은 지난해 71.5%에서 올해 2020년 수준인 평균 69.0%로 2.5%포인트(p) 내린다.

현실화율 제고분이 상대적으로 높았던 고가아파트의 낙폭이 더 클 전망이다. 공시가 9억원 미만이면 현실화율이 지난해 69.4%에서 올해 2020년의 68.1%로 1.3%p 떨어지는 반면, 9억∼15억원 미만은 75.1%에서 69.2%로 5.9%p, 15억원 이상은 81.2%에서 75.3%로 5.9%p 각각 낮아진다.

서울 송파구 잠실 주공5단지 전용면적 82.6㎡의 올해 공시가는 22억6600만원, 현재 매물과 실거래가는 23억원 수준이다. 이 금액을 공시가 산정을 위한 적정 시세로 보면 현실화율을 2020년(9억원 초과 평균 75.3%)으로 낮추면 내년 공시가는 17억3200만원 선으로 23.6% 하락할 것으로 예상된다.

올해 표준 단독주택 공시가격은 전국 5.95%, 서울 8.55% 하락했다. 지난해 서울 단독주택 가격이 전국 1.61%, 서울 2.07% 오른 것을 감안하면 공시가격 인하폭이 큰 것이다. 고가주택이 많은 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구, 마포구 등의 공시가격이 급락했다.

올해 공동주택 공시가격은 오는 3월 17일부터 열람에 들어간다.

올해 공시가격 하락으로 보유세 부담도 크게 줄어들 전망이다. 특히 2주택자의 종합부동산세 중과를 시행하지 않기로 하면서 개정안 통과 시 2주택자의 보유세 부담이 예년보다 급감할 것으로 보인다.

정부는 오는 3월 공개되는 공동주택 공시가 확정안을 보고 재산세 공정시장가액비율 등을 조정해 보유세 부담을 2020년 수준으로 낮추는 방안을 추진키로 했다.