내달부터 분양권 전매제한 완화…거래시장에 봄 오나

수도권 최대 10년→3년으로 단축
이미 분양한 단지에도 소급 적용
일각에선 거래 활기 기대
높은 양도세율 탓에 영향 미미 전망도

내달 초부터 분양권(새 아파트에 입주할 수 있는 권리) 전매제한 기간이 크게 줄어들면서 분양권 거래시장이 활기를 되찾을 수 있을 지에 관심이 쏠린다.

이미 분양한 단지에도 분양권 전매제한 기간 단축 조치가 소급 적용되기 때문에 분양권 매물들이 시장에 대거 풀릴 것이라는 전망이 나오고 있다. 하지만 분양권 거래가 늘어나는 효과보다는 전매 관련 환경이 개선된 수준에 그칠 것이라는 분석도 많다. 서울 등 인기 지역에 들어서는 아파트의 분양권을 가진 사람이라면 매도보다는 보유할 가능성이 크다는 이유에서다. 또 여전히 높은 양도소득세율이 분양권 거래 활성화에 걸림돌로 작용할 것이라는 지적도 있다.

28일 업계에 따르면 다음달 4일 분양권 전매제한 완화를 뼈대로 한 주택법 시행령 개정안이 공포·시행될 예정이다. 시행 시기가 당초 예상보다 일주일 뒤로 늦춰졌다.

이에 따라 내달 초부터는 최대 10년이었던 수도권 전매제한 기간이 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 서울 전역이 포함되는 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 줄어든다. 비수도권 공공택지(분양가 상한제 적용)는 기존 최대 4년에서 1년으로, 광역시 도시지역은 6개월로 전매제한 기간이 단축된다. 그 외 지역은 전매가 자유로워진다. 통상 분양에서 입주까지 2~3년이 걸린다는 점을 감안하면 입주 전 분양권을 매매하는 게 가능해지는 것이다. 개정안은 이미 분양을 끝낸 아파트에도 소급 적용된다.

일각에선 전매제한이 풀리면서 분양권 물량이 시장에 상당히 풀릴 것이라는 기대감이 커지고 있다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "이미 분양한 단지에도 시행령이 소급 적용되면서 시장에 풀리는 '거래 가능한 매물'은 더욱 늘어날 것 같다"고 말했다. 분양권의 경우 초기 자금 부담이 덜하고 청약통장 없이 새 아파트를 매입할 수 있는 등의 메리트가 있는 만큼 분양권 거래시장이 다시 활기를 띨 것이라는 분석이다. 양지영 양지영R&C연구소장은 "'영끌' 매수자의 경우 중도금 대출이자 부담에 분양권을 던질 수도 있을 것"이라고 말했다.

하지만 시장에 풀린 분양권이 실제 거래로 이어질 지는 미지수라는 지적도 많다. 권일 부동산인포 팀장은 "분양권 거래가 늘어나는 효과보다는 전매 환경이 개선됐다는 점에 의미가 있다"며 "특히 서울 분양권의 경우 향후 신축 단지 효과로 상당한 시세 차익을 기대할 수 있기 때문에 급매가 아니라면 매도 물량이 나오기가 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

높은 양도세 부담도 분양권 거래 활성화에 걸림돌이다. 분양권 양도소득세율은 취득 후 1년 내에 팔 경우 시세 차익의 70%, 1~2년 내에 처분하면 60%가 적용된다. 정부는 보유기간 1~2년인 분양권 양도세율을 기본세율(6~45%)로 낮출 계획이지만, 모두 법 개정 사항으로 국회 문턱을 넘어야 한다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "분양권 양도세율이 워낙 높기 때문에 전매 제한이 완화됐다고 해서 쉽게 사고 팔지는 못할 것"이라며 "분양권 거래가 지난해보다는 늘겠지만 2016년 분양권 활황기만큼 아주 늘지는 않을 것 같다"고 말했다. 서울 아파트 분양권 거래량은 2016년 6812건(계약일 기준) 으로 정점을 찍은 뒤 분양권 전매 강화로 감소세다. 지난해 분양권 거래량은 단 15건에 불과했다.