[장용동 칼럼] 부동산 위기(?), 시나리오와 전망

장용동 대기자

코로나19에 따른 미증유의 경제위기 보는 시각이 제각각이다. 경제위기 때는 통상 총생산에 문제가 생기는 게 관례다. 하지만 이번에는 총수요(투자+소비)와 총생산이 동시에 추락하는 초유의 이변이 발생한데다 전 세계가 동시에 치유되어야한다는 대전제가 해소되어야 하는 난제가 존재한다. 향후 경제를 보는 시각은 대략 4가지 유형이다. 급속 냉각후 강하게 반등하는 ‘V’자형, 침체후 일정기간이 지나 회복하는 ‘U’자형, 또 급속 하강후 바닥에서 장기간 머문후 점차 성장하는 ‘L’자형, 급전직하로 떨어지는 ‘I’자형 등이다. 가장 심각한 I자형이나 L자형은 경제정책의 심각한 실패까지 겹쳐 발생하는 것으로 미국의 대공항 등이 대표적 사례로 꼽히고 있는 만큼 이번 코로나 사태로 일어날 가능성은 비교적 낮아 보인다. 이에 비해 스페인 독감 때처럼 일시적인 경제활동 중단으로 생겨나는 V자형, 우리의 98년 외환위기나 2008년 글로벌 금융위기 때처럼 심각한 금융충격으로 발생하는 U형이 유력 시나리오로 거론되고 있다. 셧다운 기간이 3~4개월을 넘지 않는다면 기업과 금융기관이 정부지원 등으로 버틸 수 있어 회복이 비교적 쉬울 것이라는 판단에서다. 하지만 장기화로 접어들면 정부 지원 효과 소진과 실물 붕괴, 신용 경색이 깊어지면서 금융 또한 마비되는 U자형에서 L자형으로 흐르는 시나리오도 배제할 수 없다. 결국 V자형이냐,U자형이냐를 가를 중요한 요인은 코로나 19의 방역과 치료제, 백신 개발일 것이다.

그렇다면 현재 경계선에 놓여 있는 부동산 시장은 어떤 방향으로 전개될까. 두 차례의 금융위기때처럼 경제에 홀캡(hole cap)이 생긴다면 단기 영향은 없지 않을 것이나 극복까지는 그리 시간이 많이 걸리지 않은 것이다. 98년 외환위기 때의 경우 2000년도부터 전세가가 급등하면서 시장은 급회복 추세를 보였다. 물론 당시 갭투자층은 곤욕을 치룬바 있다. 대략 20~30%정도 주택가격이 폭락하면서 거래 절벽상태에 빠져들었고 전세가가 급락함에 따라 세입자 환불요구가 거셌다. 게다가 고금리로 인한 대출이자 급증으로 이른바 3중고에 시달린 것이다. 경매로 넘어가는 주택이 급증했고 아파트 분양권은 애물단지로 전락했다. 상업용 부동산 역시 심각한 타격으로 디벨로퍼와 청구 우성 등 대형 건설회사 등이 부도와 파산으로 이어지는 단초가 된 바 있다. 2008년 글로벌 금융위기때도 미분양 아파트 물량이 16만5000가구를 넘어설 정도로 급증한데 이어 아파트 대량 미입주 문제가 발생, 심각한 파장을 낳았다. 대형 건설회사 22개 건설회사가 부도처리 되는 등 파장이 커지자 주택보증공사가 수조원대의 자금을 풀어 미분양아파트를 사주는 응급 대안이 시행되기도 했다. 이때도 대략 2년 정도의 침체기를 거쳐 박근혜 정부 들면서 시장은 상승기를 맞았다. 미국과 같은 임대료 거부 사태나 대출원리금 미상환사태가 발생할 가능성은 높지않다. 주급 등으로 임대료를 지불하는 미국의 가계 환경과 부동산 펀드와 리츠 등이 활성화된 금융환경이 우리와 상이하기 때문이다.

이 같은 경제위기와 부동산 시장 극복사례를 감안하면 이번 코로나 사태도 크게 그 범주를 벗어나지 않을 것으로 예상된다. 주식시장에서 연일 개미들이 가세, 무려 47조원 규모의 매입세를 보이고 있는 것처럼 부동산 시장에서도 투자에 대한 관심이 되레 높아지고 있는 것도 같은 맥락이다. 조물주 위에 있다는 건물주가 될 수 있는 절호의 찬스라며 마지막 기회가 도래했다는 얘기가 나도는 것도 과거의 학습효과에서 비롯된 것으로 보인다.

다만 이번 코로나 사태는 부동산 시장의 공간적 수요에 큰 변화를 가져올 것이다. 비대면 니즈가 확산되면서 건물, 상가, 주택 등에 대한 수요가 축소 지향적으로 급전환 될 것으로 보인다. 때문에 고도의 비대면 공간니즈가 확대될 것이라는 점은 향후 부동산 투자와 개발, 정책에 있어서 유념해야할 것이다.