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[장용동 칼럼] 집권 후반 부동산 정책, 바로 보고 바로 세우자

[장용동 칼럼] 집권 후반 부동산 정책, 바로 보고 바로 세우자

기사승인 2020. 04. 23. 06:00
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장용동 대기자1
4·15총선에서 여당이 압승을 거둠에 따라 그동안 많은 논란 속에 추진해온 부동산 정책의 변화 여부에 귀추가 모아지고 있다. 여당이 완승을 거둔 만큼 그동안 줄기차게 밀어붙인 규제 일변도의 각종 부동산 관련 정책을 집권 후반부에도 흔들림 없이 추진할 것이 분명하다. 민주당이 총선과정에서 일부 완화를 거론했던 12·16 부동산 대책에서의 종합부동산세(종부세) 강화방안을 원안대로 추진하겠다고 22일 발표한 것이 대표적 사례다.

하지만 코로나19 사태로 인해 미증유의 경제 위기가 발생한 데다 19번에 걸친 집권 전반기의 규제 일변도 정책 효과가 미미했고 되레 서울과 수도권의 집값 폭등을 낳아 정부 신뢰만 떨어뜨리는 엇박자를 낳은 게 사실이다. 문재인 정부의 부동산 정책의 핵심 목표로 삼은 투기와의 전쟁에서도 실패한 것이나 다름없다. 공급은 충분한데 집값이 오르는 것은 투기(가수요)에 의한 것이며 이를 제어하기 위해서는 세금을 대폭 올려야한다는 정책 목표 설정 자체가 너무 안일했다는 비판이 나오는 것도 같은 맥락이다. 강력한 수요억제정책으로 내세운 종합부동산세 강화, 다주택자에 대한 불이익, 전매제한 강화, 금융대출 및 재건축 규제를 재조정하고 세심하게 다듬어야할 필요성이 여기에 있다.

개혁은 장기적이고 치밀한 계획에 의해서만 가능하다. 특히 부동산 정책은 효험이 중장기적으로 나타나는 데다 경제상황, 자산시장, 금융시장 등과 복잡다단하게 얽혀있다. 그동안의 내성과 학습효과까지 강해 단기간에 효험을 내기가 불가능하다. 또 과거 정부에서 보듯이 강하게 밀어붙이면 홀 캡(hole cap)이 생겨 다음 정부에서 큰 걸림돌이 된다. 노태우 - 김영삼 - 김대중 - 노무현 - 이명박 정부로 이어지는 과거 정부의 부동산 규제 완화와 강화에 따른 시장 등락이 바로 이를 입증해 준다. 예컨대 김대중 정부는 98년 외환위기 극복 차원에서 부동산 관련 규제를 대폭 풀었는데 이는 곧 노무현 정부의 집값 폭등의 단초가 되었고 이때 다시 강화된 부동산 정책은 이명박 정부의 경제 발목을 잡게 된다. 문재인 정부들어 강압적 규제에도 불구하고 서울 집값의 폭등한 것은 바로 박근혜 정부에서 부풀려진 유동성 탓이 크다. 당장은 시장안정 목표를 달성했더라도 그 다음 정부 들어 후유증이 심각할 수 있다는 얘기다. 현 정부 역시 유효수요가 집중되는 서울권 아파트 공급을 더 이상 지연시킨다면 추후 공급 부족에 의한 집값 상승이 불가피하다. 심각한 코로나19 사태에도 신규아파트 청약 경쟁률이 수 백대 1에 달하고 기존 주택의 가격 폭락이나 매물출현이 많지 않은 것은 시장기대치가 크기 때문이다.

집권 전반부는 서울과 수도권 전체의 집값을 한 단계 상승시켜 놓은 만큼 실패에 가깝다. 후반부의 시장 안정은 물론 정책목표인 투기 없는 세상을 만들기 위해서는 조급증에서 벗어나 토끼몰이식 정책을 지양해야 한다. 우선 유동성에 초점을 맞추고 이를 생산과 다양한 투자에 끌어들일 수 있는 대안에 역점을 두어야 한다. 코로나19 극복을 위한 저금리, 유동성 공급이 부동산 시장에 환류되어 2차 파동을 낳을 가능성이 없지 않다. 아울러 수급의 시장 논리를 수용, 서울 도심권 공급을 대폭적으로 늘리는 방안도 유력하게 검토해야 한다. 세계적으로 큰 도시일수록 도심권으로 주택수요가 리셋되는 추세다. 재건축에 대한 규제완화와 대폭적인 임대주택화를 적극 시도해 봄직하다.

아울러 전문가 집단의 폭넓은 의견을 수렴, 부동산 정책을 수립해야 한다. 공론화 과정 없이 소수가 밀실에서 정책을 구상하다보면 편협적이고 부실한 대책이 나올 수밖에 없다. 청와대 정부라는 말이 왜 나오는지를 곱씹어봐야 한다. 대통령이 국민시각과 달리 딴 소리를 하는 이유가 여기에 있다. 청와대 독주가 계속되고 여기서 모든 정책이 시동된다면 체감지수와 정책의 괴리감이 지속될 수밖에 없고 이는 실패로 가는 첩경이다.
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