11월부터 ‘임대사업자 의무가입’ 보증에도 ‘공시가 126%룰’ 적용

전세보증과 가입 기준 같아져…감정가로 집값 산정 허용
1년·2년 부분 임대보증 사라져

서울의 한 빌라(연립·다세대주택) 밀집 지역 모습./연합뉴스

다음 달부터 주택 등록임대사업자가 꼭 가입해야 하는 임대보증금 반환보증의 문턱이 세입자가 가입하는 전세보증 수준으로 강화된다.

전셋값이 공시가격의 126% 이하일 때 임대보증에 가입할 수 있도록 하되, 주택도시보증공사(HUG)가 인정하는 감정평가액도 집값 산정 기준으로 활용할 수 있게 하는 게 골자다.

9일 국토교통부에 따르면 국토부는 이 같은 내용이 담긴 '공시가격 및 기준시가 적용비율' 고시안을 행정예고했다.

임대보증 가입 기준으로 활용되는 공시가격 인정 비율이 전세보증금 반환 보증과 달리 주택 유형·가액별로 차등화돼 있어 이를 일원화하겠다는 게 국토부 측의 설명이다. 주택 가격을 보다 합리적으로 산정할 수 있도록 전세보증과 동일하게 공시가격 인정 비율을 동일하게 두는 것이다.

이에 9억원 미만 공동주택은 공시가격의 150% 이하, 단독주택은 190% 이하 등으로 차등화됐던 임대보증의 공시가격 적용 비율이 140%로 통일된다. 단 오피스텔은 120%로 유지한다.

지금까진 공시가격이 2억원인 빌라(연립·다세대주택)가 임대보증에 가입할 경우 지금까지는 3억원(150%)까지 집값으로 쳐줬다. 여기에 부채비율 100% 기준을 적용해왔다. 부채비율은 임대보증금과 근저당권 등 설정액을 주택가격으로 나눈 값이다. 근저당권 설정이 없다면 전셋값이 3억원 이하일 때 임대보증에 가입할 수 있다.

앞으로는 공시가격의 140%, 부채비율 90%이 적용된다. 공시가격이 같은 빌라라면 전셋값이 2억5200만원(공시가격의 126%)보다 낮아야 임대보증에 가입할 수 있는 셈이다.

다만 기존에 등록한 임대주택은 2026년 7월 1일까지 제도 개편 유예를 받는다. 신규 임대사업자에게는 다음 달 중 적용될 예정이다. 공시가격이 너무 낮아 집값을 제대로 인정받지 못했다는 판단이 서면 HUG에 이의를 신청할 수 있다.

이의가 인정된다면 공시가격 적용비율 140% 혹은 시세(KB부동산·한국부동산원 부동산테크)가 아닌 감정평가액을 1순위로 적용해 집값을 책정받는다. 이때 감정가는 HUG가 직접 의뢰한 감정평가법인이 산정한다.

민간임대주택법에 따라 보증보험에 가입하지 않은 임대사업자는 보증금의 최대 10%를 과태료로 내야 한다. 지방자치단체는 보증보험에 가입하지 않은 기간이 3개월 이하라면 보증금의 5%, 6개월 이하면 보증금의 7%, 6개월을 넘기면 10%를 과태료로 부과한다. 다만 과태료 총액은 3000만원으로 한정된다.