[장용동 칼럼] 매입임대·뉴스테이 확대로 전세난 대비해야

주택시장 침체는 으레 임대차시장의 불안으로 이어지기 마련이다. 지난 99년 외환위기 이후의 시장 전개를 비롯해 2008년 글로벌 금융위기, 2019년 코로나 팬테믹 상황에서의 시장 흐름이 이를 여실하게 보여준다. 매매시장이 침체되면서 가격이 떨어지자 전월세 수요가 늘어나면서 구득난과 함께 가격이 오르는 현상이 반복된 바 있다. 주택 시장이 침체하면 집을 사는 것보다 전월세가 유리한데다 매수 기피 심리까지 더해져 임대차시장이 활기를 띠는 게 시장의 기본 구조다.

지난 1월까지만 해도 보합 내지는 하향 안정세를 보이던 전세 가격지수가 2월에 접어들면서 서울은 물론 수도권 등지에서 일제히 상승세로 돌아섰다. 서울은 주당 전세가격지수가 0.06포인트(p)까지 뛰어 오르는 등 가파른 오름세를 보이고 있으며 수도권 역시 마찬가지로 강세로 돌아섰다. 봄 이사철로 접어들면서 일부 지역에서 구득난까지 빚어지는 것을 감안하면 전월세난은 더욱 심화되고 가격 상승폭은 더욱 커질 게 분명하다. 연간 평균치의 절반에도 미치지 못하는 주택공급과 전세 사기 사건으로 서민층 주거의 주력 매물인 연립이나 다가구 주택 등의 임차 기피 현상까지 빚어지고 있어 임대차시장의 불안은 향후 더욱 가중될 게 뻔하다.

전월세시장 불안은 취약계층은 물론 중산층까지 주거를 위협한다는 데 심각성 있다. 더구나 과거 경험에 비추어보면 임대차 시장 불안은 추후 매매시장을 밀어 올리는 동력으로 작용한다. 결국 재차 집값이 급상승시키는 순환고리로 연결된다는 점에 주목해야 한다.

우선 취약계층의 전월세난을 풀어가기 위해서는 그동안 큰 역할을 해온 공공임대주택의 확대가 바람직하다. 대단지 공공임대 아파트 공급의 경우 실제 공급 효과를 거두기까지 시일이 오래 걸리고 원거리에 입지해 효용성이 떨어진다. 이에 비해 매입임대의 경우 소규모 주택이어서 단기 대응이 쉽다. 더구나 서민이 원하는 지역에 골고루 입지한데다 선택의 폭이 넓고 주거비가 저렴한 게 장점이다.

그동안 매입임대를 둘러싼 비리로 사업 자체가 부진하고 부적절한 지역에서 물량 채우기식으로 매입해 수만 가구가 빈집으로 남아있는 것도 사실이다. 하지만 서민층의 단기 전세 시장안정에 효과적인 만큼 이를 합리적으로 개선, 확대하는 방안을 적극 고려해야 한다. 효용성을 높이기 위해 가구의 통합을 통해 커뮤니티 활성화를 유도하고 돌봄, 생활 지원 등의 주거 서비스를 확대하는 것도 절대 필요하다.

중산층 전월세 불안은 민간에서 해결한다는 차원에서 기존의 뉴스테이(기업형 임대)를 적극 활성화할 필요가 있다. 뉴스테이는 이명박, 박근혜 정부에서 도입된 민간 임대주택으로 시중 민간 자금을 끌어들여 주택공급을 확대하고 입주자는 저렴하게 장기 거주할 수 있다는 점에서 긍정적이었다. 30평대 아파트 입주에 보증금 2억원 정도, 월 30-40만원 정도의 임대료(동탄신도시)를 내고 거주할 수 있는 데다 자금이 모아질 때까지 장기거주할 수 있어 주거 사다리 역할 면에서도 기여 효과가 컸다. 더구나 아이 돌봄과 유아 교육, 커뮤니티 활동 등이 도입되고 생활 지원 주거서비스가 처음으로 본격 시행, 중산층의 관심을 모았다.

하지만 문재인 정부 들어 민간의 과대 이익 보장이라는 이유를 들어 공적 임대로 전환, 민간 공급 자체가 시들해졌고 수요층의 관심도 크게 줄어든 게 사실이다. 이를 합리적으로 부활시켜 중산층 주거비 부담을 덜고 소유보다 임대 거주 의식을 높여나가는 게 바람직하다. 생활 지원 주거서비스가 대거 도입, 최근 거론되는 중산층 실버 하우스로서의 활용성 역시 높다. 최근 주택건설업계와 시행업계에서 노인 가구를 겨냥한 분양형 실버 주택 재도입 요구에 비해 투기 우려를 잠재운다는 차원에서 긍정적이다. 뉴스테이 단지에 젊은 층과 노인층이 함께 거주, 단지의 활력을 높인다는 점에서도 재고의 여지가 커 초고령사회 진입에 대응한 주거유형으로서의 활용을 적극 검토해봄직하다.