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[칼럼] 공공컨설팅으로 이끄는 아파트 리모델링

[칼럼] 공공컨설팅으로 이끄는 아파트 리모델링

기사승인 2021. 08. 26. 19:29
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유일한 대한건설정책연구원 연구위원
요즘 대권주자들의 주택공급 공약과 서울 등 지자체의 주택공급 발표가 큰 이슈이다. 가장 관심을 받는 것 중 하나는 도심지의 좋은 땅에 신규 주택을 공급하는 것이다. 새로운 부지를 개발하는 방법이 있고, 기존 낡은 주택을 활용하는 방법도 있다. 재건축이 어려운 지역이나 단지들을 중심으로 아파트 리모델링도 요즘 새로운 대안으로 각광받고 있다. 과거에는 단순히 내 집 내부를 고치는 것이 리모델링의 개념이었다면 요즘은 3개 층 수직증축을 비롯해 별동 건립, 지하 확장 등으로 최대 15%까지 세대수를 늘리고, 이를 신규 분양하는 것도 가능해졌다. 이미 살고 있는 도심지의 검증된 땅에 있는 낡은 아파트를 새것에 준하는 아파트로 변화시키고, 여기에 15%의 범위 내에서 신규 세대를 허용해주는 것으로 리모델링의 개념이 확대된 것이다. 그 결과 수도권의 리모델링 추진 단지가 2년 전 33개이던 것이 최근 78개로 늘어났고, 이 밖에도 많은 노후아파트 단지들이 리모델링 사업을 검토하고 있다.

우리나라는 아파트 공화국이라 불릴 만큼 아파트가 많고, 특히 수도권에 더 집중되어 있다. 보통 25년이 지난 시점에 리모델링을 시행하는데, 1980년 이후 공급된 아파트 중 25년 이상 경과된 아파트는 현재 전체의 27% 정도이지만, 2030년에는 그 비중이 62%로 급증한다. 지금보다 훨씬 많은 단지들이 리모델링 사업에 관심을 가질 수밖에 없는 상황에 처하게 된다.

리모델링 사업은 재건축에 비해 여러 가지의 장점들이 있다. 우선, 건축위원회 심의 등을 통해 용적률 규제 완화를 받을 수 있다. 용적률 완화는 사업성을 높이는데 크게 도움이 된다. 재건축에 비해 사업추진 기간도 짧게 가져갈 수 있으며, 무엇보다 낡은 아파트를 새것에 준하는 아파트로 변화시켜 주거 만족도를 높일 수 있다. 시공기간 동안 잠시 이사를 다녀온다면, 살던 곳에 계속 살면서 지역사회에 구축된 교육, 문화, 교통 등 생활 여건을 계속 누릴 수 있다. 기후변화 위기가 심각해지고 ESG 경영이 강화되고 있는 요즘과 같은 시기에 콘크리트를 비롯한 자원의 절약 및 재활용 측면에서 분명히 친환경적인 사회 전체의 이익에도 기여한다. 그럼에도 불구하고 많은 리모델링 추진 단지들이 최종 인허가 지연 등으로 착공을 하지 못하는 안타까운 상황을 겪고 있다.

리모델링은 구조안전성 검토를 비롯해 사업절차 상의 변수가 많고, 기술적인 난이도가 높으며, 사업성 판단이 다소 복잡하다. 이러한 요인들이 주민동의율에 영향을 미쳐 오히려 재건축에 비해 사업을 더디게 만드는 현상까지 나타난다. 리모델링에도 여러 가지 애로사항이 있는 것이다.

최근 이러한 문제를 해결하기 위한 새로운 노력이 시도되고 있다. 국토교통부 R&D 사업으로 추진 중인 노후공동주택 리모델링 연구단(단장 신동우)이 경기도, 광명시 등 지자체와 리모델링 후보 단지들을 대상으로 합리적인 리모델링 사업 방향을 제시하기 위한 초기 단계의 공공컨설팅을 준비하고 있다. 제도 검토와 함께 사업성 평가, 설계 대안 제시, 구조 해법 자문, 주차장 솔루션 제공, 에너지 절약 컨설팅 등을 기 개발된 분석 툴을 활용해 단기간에 종합적으로 제시하고, 재건축과도 비교를 해준다. 새로운 시도로 매우 긍정적인 효과가 기대되고 있다. 지자체와 그 효과에 대한 검증이 이루어지면, 법제화를 통해 이를 확산시키는 방안도 고려될 수 있다. 지자체와 리모델링 분야 전문가들이 손잡은 공공컨설팅으로 아파트 리모델링의 합리적인 해법이 제시되기를 기대한다.


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