[오늘, 이 재판!] 대법 “임대차계약 해지 통보 효력, 임차인에 도달 즉시 발생”

임대인 A씨 연장된 임대차계약일 전 해지 통보
해지 통보 효력 시점 두고 하급심 판단 엇갈려
대법 "임차인에 도달했다면 그때부터 효력 발생"

주택임대차보호법에 따라 묵시적으로 갱신된 임대차계약을 곧바로 해지하는 경우 그 해지에 대한 효력은 임대차계약이 연장되는 날이 아닌 임차인에게 해지가 도달했을 때부터 발생한다는 대법원 판단이 나왔다.

9일 법조계에 따르면 대법원 1부(주심 서경환 대법관)는 임대인 A씨가 임차인 B씨에게 제기한 임대차보증금등반환 청구 소송에서 갱신된 임대차계약의 해지가 계약 연장일로부터 3개월이 지나 그 효력이 발생한다고 판단한 원심이 잘못됐다며 사건을 서울고법에 돌려보냈다.

A씨는 2019년 3월 4일 B씨 소유의 서울 강남구 아파트를 보증금 2억원에 월세 168만원으로 하는 임대차계약을 맺었다. 그로부터 2년 뒤인 2021년 1월 4일 A씨는 임대차계약 갱신을 요구했고, B씨가 정당한 방법으로 거절하지 않아 계약이 2021년 3월 10일부터 2023년 3월 9일까지로 갱신됐다.

문제는 A씨가 계약이 연장되기 전인 1월 28일 임대차계약 해지를 통보하면서 시작됐다. 주택임대차보호법은 임차인 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나 효력이 발생한다고 규정하는데, A씨는 B씨가 계약 해지 관련 내용증명을 1월 29일 수령한 만큼 그로부터 3개월 뒤인 4월 29일까지 부동산을 인도할 예정이니 보증금과 함께 입주기간 동안 납부한 관리비 중 장기수선충당금 등 지급을 요구했다.

반면 B씨는 임대차계약 갱신된 3월 10일부터 계약 해지를 통보할 수 있어 그때부터 3개월 뒤인 6월 9일에 계약이 종료된다며 해당 기간 동안의 월세 및 관리비와 싱크대, 방문 교체 비용 등을 요구했다. 두 사람의 갈등은 결국 소송으로 번졌다.

앞선 1심 재판부는 A씨의 계산이 맞는다며 B씨에게 약 325만원 및 지연이자를 지급하라고 명령했다. 반면 2심 재판부는 B씨 주장대로 해지통지의 효력이 3월 10일부터 발생해 차임을 정산하면 반환할 금액이 없다며 B씨 패소 부분을 취소했다.

대법원은 이러한 2심이 잘못이라고 봤다. 대법원은 "임차인은 주택임대차보호법에 따라 언제든지 계약을 해지통지할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다"며 "이는 계약해지 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달했더라도 마찬가지"라고 설명했다.

이어 "이 사건은 임대차계약 해지 통지가 1월 29일 B씨에게 도달해 4월 29일 해지 효력이 발생해 이를 기준으로 미지급 월세 등을 공제하고 남은 임대차보증금과 장기수선충당금이 있으면 A씨에게 반환하도록 판단했어야 한다"며 사건을 파기환송했다.